预售变现售实锤已落!要买房的,请再等等!

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【摘要】24年过去,预售制度的历史使命似乎已经超额完成,留下的,却是一个绑架了整个中国宏观经济的地产业,让人爱也不得,恨也不能。

  菜鸟理财菜导 原创  ·  2018-10-30 10:40
预售变现售实锤已落!要买房的,请再等等! - 金评媒
作者: 菜鸟理财菜导   

9月21号,一纸标题为“关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知”的红头文件,引发大家对取消房地产预售制度的遐想。

不到一个月,在众人还没来得及反应之余,取消预售已经在多个城市出现苗头,如同星星之火。

地产商们哀叹:“50%的房地产将倒闭,房地产企业也将面临一场重大洗牌。”

更多的人则高呼:“打倒无良地产商,让老百姓迎来购房保障新时代。”

在这样一个看似不起眼的问题上,为什么会引来空前争议?

取消预售制度,是购房者的幸运,还是地产商的穷途末路?

1.

预售制度,也称“炒楼花”,是香港地产商霍英东首创,堪称点亮地产业的跨时代发明。

在霍英东之前,香港的居住条件一直很差,一栋稍好的房子,就是全城追逐的稀缺品,即使有钱,也不一定能够买到。

建不好房子,原因不在于建筑师有问题,而是地产商们往往资金不够用。

他们只有竣工,卖掉所有的房子,才有资金开发下一个楼盘,建房速度与人民日益增长的购房需求之间,充斥着巨大矛盾。

“想买房的人买不到房,想建房子的人没钱。”这个问题,一直困扰着香港业界。

预售制度,就在灵光一闪中,匆匆登上历史舞台,连接了横亘在“居者无其屋”困境中的两方,开启了香港地产的一路腾飞。

霍英东也因此奠定“香港土地爷”的地位,一年之内,卖掉3栋楼,净赚1000万。

这种模式成功后,被当时住房极度匮乏的内地所青睐。1994年,房改前夕,北京颁布《城市房地产管理法》,宣布引入商品房预售制度。

至此,为内地接下来20多年狂飙突进的房地产行业奠定了坚实的基础。

接下来这24年,人们的居住条件大为改善,炒房摇身一变,成为发家致富之秘籍,买期房更是秘籍中的秘籍。

为了推进预售制度,降低回款压力,开发商往往会在期房上做文章,给予最好的户型选择,以及最优的折扣力度。

早期不少炒房客,即使是买期房,卖现房,也盈利颇丰。

而开发周期越短,交现房越守时的企业,更是因为迎合了炒房客的心理,从竞争中脱颖而出,喊出xxx速度,成为日后的地产巨头。

这24年里,永远不缺为买期房彻夜排队,挤垮大门,踩踏受伤的新闻。

在地产黄金时代的呐喊之下,预售制度以一己之力,让中国人的居住水平提高了10年。

只可惜,黄金万两易得,周期却只有一个。

24年过去,预售制度的历史使命似乎已经超额完成,留下的,却是一个绑架了整个中国宏观经济的地产业,让人爱也不得,恨也不能。

看着房价而左右为难的新韭菜们,或许不曾知道,如今这种需要掏空六个钱包的局面,也曾有预售制度的一份功劳。

2.

预售制度并不是完美的,它依赖极致的高杠杆和高周转,让地产商可以用极少的本金撬动极大的盘面,但也会因为某个环节的崩塌而满盘皆输。

一栋烂尾楼,哪怕最后只缺一块钱,等待着它的,也很可能是漫长的纠纷、维权。

因此,所有在地产圈呼风唤雨的大佬们,本质上也都是资本圈的能人。

只有灵活运用各种金融杠杆,才能保证稳定的现金流和安全的资金链,笑到最后。

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但根据梳理的统计数据来看,地产业的现金流现状不光是让人感到担忧,还有震撼。

从2000年至今,整个房地产业的宏观净现金流为–33万亿,光是今年前三个季度,房企就“倒贴”1.77万亿进入市场。

这意思并不是说开发商良心发现,亏钱卖房子给你,而是意味着从2000年起建的新楼,很可能还有近一半压在开发商手里,尚未销售变现。

也就是说,地产公司还要卖掉30%的房子才能回本,这33万亿回不来,恶果将被全行业,乃至整个金融体系吞下。

而如果贸然取消预售制度,更是行业的灭顶之灾。

本来还有可能一边卖期房还债一边慢慢压缩杠杆。堵死了这条路,短时间去哪里凑钱,拿什么开盘?

但不堵也绝不是长久之计,借1还2,借4还2的杠杆游戏只会越玩越大,玩到最后,给地产商们一个支点,他们还真敢撬起整个地球。

实际上,这种打不得,骂不得的高杠杆现状,就是预售制度种下的恶果。

在光景好的时候,地产商们把预售当伟哥嗑,觉得全世界没有人比自己更厉害,空手套白狼,想建多少房子建多少,反正有大把的资金造作。

一旦资金链断裂,风险也已经转移给买房人和金融机构,大不了大家抱着一块死。在这样的认识下,一条船上的人,谁也不敢引爆这个地雷,风险越埋越大。

但审判的时刻终将来临,取消预售制度,在去杠杆的大背景下,也一定是大势所趋。

3.

2018年7月31日,中国中央政治局会议上,关于房地产部分,有了空前强硬的明确表态:

下决心解决好房地产市场问题,坚持因城施策,促进供求平衡,合理引导预期,整治市场秩序,坚决遏制房价上涨,加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。

在这短短73个字里,“下决心”和“坚决遏制房价上涨”尤其醒目,这暗示问题已经到非解决不可的关键时点。

但更重要的是,如何建立长效机制?

毕竟,调控只能管得一时,管不了一世。而取消预售制度,或许就是建立长效机制的重要探索。

广东的红头文件发出后,深圳的第一个现售试点,龙华金茂府也即将竣工,对外销售。

二线城市合肥,也即将进入现房销售时代,其房管局发文鼓励现房销售,并同时提高预售门槛。

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中山市更是一次性推出十余宗地块,不许预售,只许现售,为广东省取消预售制试水。

而在取消的过渡期内,必然会有大量房企嗅到风声,加速回笼资金,力争活过冬天,挨到市场复苏。

这也是为什么现金流看似充裕的万科第一个高喊“活下来”,融创的孙宏斌一反常态表示安全第一,不再拿地,碧桂园为了加速回笼资金,强推高周转,酿出多起安全事故的根源。

房地产野蛮生长的时代的确已经终结,短时间内,或许还会有更多的腰斩盘,爆仓盘出现,大量中小房企在资本驱动时代也将被迫淘汰。

但这也是这个行业走向更加成熟和规范的必经之路,未来的地产市场,将真正进入强者恒强的大鳄时代。

对于普通购房者来说,取消预售制度也许能够带来更好的买房体验,但在此之前,房价下跌的阵痛,资金出逃的恐惧,也在所难免。

昨天新华社的放话,更是对上周房地产市场出现的某些不切实际“幻想”,泼下了一盆冰凉的冷水:

投机买房者、土地财政的依恋者乃至全社会都需认清大势,丢掉调控会因经济下行压力加大而放松的幻想,摒弃房价“复燃”的幻想,及时调整心态回归理性,沉下心来做一些有利于国家经济长远发展的实事。


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